Процесс покупки недвижимости в Болгарии

Выбор объекта недвижимости

Рынок недвижимости в Болгарии представлен большим количеством предложений первичного рынка - новостроек. Широк выбор инвестиционных проектов и уже строящихся объектов. Поэтому процесс покупки недвижимости для покупателя начинается с выбора объекта и апартамента.

Этот выбор основывается на индивидуальных предпочтениях, на которые ориентируется покупатель в момент подбора. Любой желающий может воспользоваться разделом меню "Поиск апартамента" на данном сайте www.bgrr.ru и осуществить персональную подборку недвижимости по определенным критериям поиска.

Особое внимание стоит уделить главному критерию подбора - месторасположению объекта, от которого зависит стоимость объекта и Ваше будущее эмоциональное состояние. Можно самостоятельно учесть и предусмотреть личные критерии поиска, сравнить и проанализировать свой выбор. Но определиться с месторасположением объекта, учитывая особенности местности и ландшафта – вопрос покупки, на который можно найти ответ только с помощью специалиста. Поэтому мы рекомендуем для приобретения апартамента обращаться к профессионалам и специалистам по продаже недвижимости.

Компания Bulgarian Realty организовывает качественный подбор недвижимости в Болгарии своим покупателям. Персональный менеджер по продажам недвижимости осуществит для Вас любой выбор, ориентируясь на индивидуальные пожелания и запросы каждого. Связавшись с Руководителем продаж напрямую (585-76-55), Вы получите контакт нашего сотрудника, который будет вести сделку с момента подбора объекта до получения покупателем титула собственности на недвижимость.

Недвижимость в Болгарии Вы можете купить, даже не выезжая в эту страну, а действуя через доверенных лиц – наших специалистов. Экономия времени, положительный эмоциональный результат и успех сделки мы гарантируем!

На что следует обратить внимание при поиске и выборе недвижимости:

• Местонахождение
• Расположение комплекса
• Планировка
• Этаж
• Площадь
• Стоимость
• Инфраструктура

Местонахождение

Покупатель для себя должен определиться с направлением, где он хочет приобрести недвижимость: либо это город (как правило - столица София), либо морской курорт, либо горнолыжный курорт.

Воспользуйтесь на нашем сайте опцией "Выбор местности" в разделе меню "Поиск апартамента" (Расширенный поиск).

Расположение комплекса

Необходимо определиться с названием города или курорта, в котором конкретно рассматривается поиск объекта. После выбора города определяются с расположением самого объекта на местности (к примеру, 1-я, 2-я линия от моря) и удаленности от какого-либо особого значимого места (например, удаленность от подъемника на горнолыжном курорте).

Воспользуйтесь на нашем сайте опцией "Выбор города" в разделе меню "Поиск апартамента" (Расширенный поиск).

Планировка

Обычно в предназначенных для продажи апартаментах (квартирах) кухонная зона объединена с гостиной-столовой. Данная планировка называется апартамент типа "STUDIO". Она соответствует 1-комнатной квартире в российском варианте. Отличие заключается только в данном объединении комнат апартамента. Средняя площадь апартамента составляет 30-40 м². Типовая планировка данного вида апартамента представлена на рис.1

Рис.1

"Однокомнатный" апартамент равноценен варианту российской 2-ухкомнатной квартиры. Данный вид планировки аналогичен апартаменту типа "STUDIO", но при этом добавляется еще дополнительная жилая комната. Средняя площадь такого апартамента равна 50-60 м². (рис.2)

Рис.2

"Двухкомнатный" апартамент равноценен варианту российской 3-хкомнатной квартиры. Аналогичен апартаменту типа "STUDIO", но при этом добавляется еще 2-е дополнительные жилые комнаты. Данный тип состоит из гостиной-столовой совмещенной с кухней, санузла и 2-ух дополнительных комнат. Средняя площадь апартамента около 80 м². (рис.3)

Рис.3

Кроме вышеперечисленных планировок, но уже реже, встречаются в качестве предложений и "трехкомнатные" апартаменты (4-хкомнатная квартира в российском исполнении), а также двухуровневые апартаменты "DUPLEX" с достаточно большой площадью. Площадь таких апартаментов варьируется от 100 до 300 м².

"VILLA" – это отдельно стоящий частный дом, расположенный в пригороде или курортной зоне. Находится на небольшом участке земли. Встречаются предложения данного типа жилья с увеличенной площадью участка, на территории которого может быть собственный бассейн и паркинг. Планировка такого дома имеет индивидуальный характер. У отдельно стоящих домов не существует "идеальных частей площади", которые есть всегда в апартаментах и порой составляют 10 - 30% от общей площади.

Все планы официально заверяются Коллегией Архитекторов Болгарии, государственным нотариусом и оценочным экспертом.

Воспользуйтесь на нашем сайте опцией "Количество комнат" в разделе меню "Поиск апартамента" (Расширенный поиск).

Этаж

Средняя этажность жилых комплексов 5-6 этажей. Данный параметр актуален для тех, кто хочет получить красивые виды с террасы или окон своего апартамента. Необходимо понимать, а также учитывать параметры расположения комплекса и соответственно более высокой цены за продажу 1 кв.м. площади апартамента.

Воспользуйтесь на нашем сайте опцией "Этаж" в разделе меню "Поиск апартамента" (Расширенный поиск). Более детальную информацию по данному критерию подбора можно получить только от специалиста по продажам.

Площадь

Каждый апартамент при продаже обладает двумя показателями измерений параметра площади. Покупателю важно учитывать и знать специфику стандартов формирования этих площадей при выборе апартаментов.

По официально принятой в стране методике расчета:

• "Общая площадь" апартамента означает "застроенную площадь с общими частями". В состав общей площади включается доля помещений общего пользования (холлы, коридоры, лифт, лестничные клетки, межквартирное пространство) пропорциональная жилой площади квартиры, включая половину стен, принадлежащих апартаменту. (рис.4)
• "Жилая площадь" - это чистая площадь помещения, включающая в себя всю внутреннюю площадь апартамента, площадь санузла и площадь принадлежащей к нему террасы (балкона). Кроме того, внутренние обмеры апартамента осуществляются не "от стенки до стенки" (как в России), а от середины кирпичной кладки стен (рис.5). Поэтому данный показатель выше, чем фактический показатель обмера внутренней площади апартамента (в среднем на 5-10%).

                                    Рис.4                                                                     Рис.5

Воспользуйтесь на нашем сайте опцией "Площадь" в разделе меню "Поиск апартамента" (Расширенный поиск). Данный параметр поиска показывает общую площадь апартамента.

Стоимость

Стоимость апартамента, пожалуй, является основным и первостепенным параметром и критерием поиска предложений. Покупатель изначально самостоятельно для себя должен определить сумму бюджета, которую он готов и хотел бы потратить на приобретение недвижимости. Во всем остальном ему помогут грамотные специалисты.

Воспользуйтесь на нашем сайте опцией "Стоимость" в разделе меню "Поиск апартамента" (Расширенный поиск).

Обычно при продаже здания в его стоимость включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (от 1 до 10%).

Не стоит гнаться за параметром стоимости апартамента "Цена евро/м²", т.к. данный показатель имеет свою особенность: этот параметр может быть некорректно Вам предоставлен и объяснен со стороны продавца. Его расчет может показаться достаточно низким и привлекательным. При этом Вы платите за общую площадь квартиры, а не за фактическую (жилую) площадь, которая всегда отличается в меньшую сторону и в каждом случае в своем соотношении. Последующие разочарования будут не исправимы.

Инфраструктура

Инфраструктура комплекса предназначена для того, чтобы обеспечить максимальное удобство, спокойствие и комфорт во время пребывания на территории комплекса.

Наличие инфраструктуры является неотъемлемой частью. В распоряжении каждого комплекса она имеется, но при этом может отличаться друг от друга. Это обстоятельство зависит от уровня обслуживания самого комплекса, который проектируется изначально.

Любой комплекс всегда имеет в качестве инфраструктуры собственный бассейн, парковку, лобби-бар, пункт охраны, службу сервиса. Комплексы высокого уровня могут предоставлять уже собственные услуги фитнеса, SPA-процедур, теннисные корты, сауны, рестораны, комнаты различного досуга, игровые площадки, несколько бассейнов, в том числе и детский. Но обслуживание такой инфраструктуры уже ложится на плечи всех собственников комплекса в виде дополнительных расходов за услуги.

Заключение договора

После выбора объекта покупки и проведения переговоров по выяснению основных условий, связанных с приобретением недвижимости, следует заключение договора купли-продажи. Данные договоры заключаются между покупателем и непосредственно застройщиком. Этот документ называется "Предварительный договор".

В предварительном договоре прописываются существенные условия, а именно:

• подробное описание объекта недвижимости,
• стороны договора и их контакты,
• срок сдачи комплекса в эксплуатацию,
• цена недвижимости,
• суммы промежуточных выплат,
• условия и сроки оплаты,
• ответственность сторон,
• санкции в отношении строительной компании за несоблюдение сроков окончания строительства объекта,
• санкции за несвоевременную сдачу в эксплуатацию,
• санкции за несвоевременный возврат денег в случае отказа от сделки купли-продажи.

Главной обязанностью покупателя является соблюдения сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Если договор заключается на раннем этапе строительства, у покупателей есть возможность без изменения общей стоимости покупки предусмотреть перепланировку, изменить декоративные решения и подобрать отделочные материалы.

Не дожидаясь сроков окончания строительства объекта, недвижимость можно перепродать. В данном случае владелец обязан выплатить полную стоимость приобретенного апартаменте до совершения сделки передачи имущества, либо должен предъявить гарантии подписания контракта нового владельца с продавцом-застройщиком данного объекта, принимая на себя соответствующие обязанности и ответственность. Если в будущем новый владелец откажется по каким-либо причинам подписать контракт с продавцом, то ответственность ляжет на нынешнего владельца.

Потенциальному покупателю следует обратить внимание на некоторые моменты при заключении предварительного договора:

• для строящихся объектов необходимо ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства,
• желательно, чтобы договор был составлен на двух языках (болгарском и русском или болгарском и английском),
• в случае отказа покупателем от уплаты суммы 1-го взноса, в установленный договором срок, продавец имеет право удержать сумму "резервационного депозита",
• в случае отказа покупателем от сделки, сумма в размере 30% продажной цены удерживается и не возвращается покупателю. Данная сумма представляет собой "задаток" (авансовый платеж). По смыслу ст.93 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) в Болгарии авансовый платеж обеспечивает выполнение обязательств сторон по предварительному договору,
• увеличение площади апартамента после фактического завершения строительных работ (но не более чем на 5%) обязует покупателя доплатить деньги, эквивалентные созданной дополнительной площади, рассчитанные на основе базовой покупной цены за квадратный метр. Такое изменение в площади квартиры допустимо в ходе строительного процесса по различным техническим причинам. Болгарское законодательство допускает такое расхождение. В случае отказа оплаты, контракт может быть расторгнут со стороны продавца. При этом будет считаться, что покупатель не выполнил должным образом свои обязательства по контракту, вследствие чего, будут применены санкции, присутствующие в предварительном договоре. Если собственность будет меньше, чем указана в планах, то продавец выплачивает покупателю разницу на эту площадь по цене от установленной покупной.

По желанию сторон предварительный договор при покупке недвижимости может не заключаться. Такая схема покупки приемлема, когда объект уже сдан в эксплуатацию. Покупатель полностью оплачивает всю сумму объекта и сразу оформляется Нотариальный акт о передаче собственности и права распоряжаться недвижимым имуществом.

Другой договор, который подписывается с покупателем - Договор по обслуживанию и поддержки комплекса. Заключается с каждым собственником жилого комплекса и подписывается в день заключения нотариального акта у нотариуса в период оформления недвижимости в собственность покупателем.

Схема оплаты

Схема оплаты устанавливается застройщиком-продавцом в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Обычно застройщик предоставляет рассрочку платежа до момента сдачи здания в эксплуатацию.

Стандартная схема оплаты:

1. Резервирование. После выбора объекта, покупатель оставляет застройщику или его представителю резервационный депозит, т.е. предварительный взнос. Обычно сумма депозита составляет 1000 - 2000 евро. Резервация является основанием для снятия выбранного объекта недвижимости с продажи и фиксирования по нему цены.
2. Подписание предварительного договора. При получении депозита от покупателя продавец подготавливает предварительный договор. Сначала предварительный вариант договора отправляется по электронной почте покупателю для проверки всех внесенных реквизитов. На срок рассмотрения и проверки отводится, как правило, 3 дня. После согласования всех вопросов, предварительный договор с оригиналом подписей и печатей продавца в 2-ух экземплярах отправляется по почте покупателю для подписания. На возврат продавцу подписанного покупателем экземпляра договора отводится до 2-ух недель.
3. Первый платеж. Сумма первого взноса обычно составляет 30% от всей стоимости объекта. Внесение производится после подписания предварительного договора в течение 2-3 недель.
4. Второй платеж. Сумма второго платежа составляет 40% от всей стоимости объекта и осуществляется при готовности конструкции здания на этапе грубого строительства.
5. Третий платеж. Сумма третьего платежа составляет 30% от всей стоимости объекта. Взнос осуществляется перед оформлением нотариального акта.
6. Оформление "нотариального акта". Данный документ является правоустанавливающим документом на недвижимость в Болгарии. Титул собственности покупатель получает при 100% стоимости объекта недвижимости, но пользоваться апартаментом сторона продавец разрешает уже при частичной оплате (при внесении от 40% стоимости объекта).

Способы оплаты

Самым распространенным способом оплаты за недвижимость является безналичный расчет с продавцом путем перевода суммы через банковский счет.

Другой способ оплаты - покупка в России дорожных чеков "American Express" (www.americanexpress-rsb.ru) в валюте евро. После приезда в Болгарию, необходимо открыть свой банковский счет в болгарском банке и положить дорожные чеки на данный счет. При снятии денег со счета болгарский банк удерживает комиссию от 1 до 1,5% (Райффайзенбанк удерживает 1%). Необходимую сумму наличности лучше заказать заблаговременно, т.к. на данную операцию банку может потребоваться 2-3 дня.

Можно также привезти сумму наличными. Но нужно учитывать тот факт, что на ввоз таких денег придется просить разрешение Центробанка, а на границе их нужно будет обязательно декларировать.

Другой вариант оплаты наличными по месту совершения сделки заключается в открытии счета в местном банке. Покупатель недвижимости лично или через своего доверенного представителя (требуется доверенность на болгарском языке для открытия счета и получения денежных средств) открывает лицевой счет в болгарском банке. Далее, требуемая сумма с учетом расходов по банковским операциям вносится на этот счет по месту нахождения покупателя и переводится в болгарский банк. После перевода платежа получатель заблаговременно заказывает необходимую сумму в данном банке, учитывая требования и условия получения наличности. Мы рекомендуем для этой операции пользоваться услугами банков"Raiffeisenbank" и "Bulbank".

Подтверждение об оплате

При оплате наличными, покупателю выдается соответствующий документ о получении денежных средств (расписка или счет-фактура).

В случае оплаты путем банковского перевода, доказательством служит выписка со счета отправителя после перевода платежа.

Кроме того, продавец высылает каждому клиенту персональное письменное уведомление о получении суммы, с присоединенной копией документа "SWIFT" и указанной суммы перевода, которая была получена на банковский счет застройщика-продавца. Данное уведомление также включает обновленное состояние платежей в соответствии с подписанным договором.

Завершающий этап покупки

После выполнения всех условий оплаты предварительного договора покупатель связывается со специалистом по продаже недвижимости и согласовывает дату приезда в Болгарию для оформления покупки в собственность.

Оформление в собственность