Оформление недвижимости в собственность

Законодательство Болгарии разрешает приобретать недвижимость иностранным физическим и юридическим лицам. Землю под зданием и прилегающий участок земли иностранным физическим лицам продавать запрещено, соответственно и оформлять в собственность.

Нормативные акты

Правовой режим приобретения недвижимого имущества урегулирован следующими нормативными актами:

• Конституция Республики Болгария,
• Закон об иностранцах в Республике Болгария,
• Закон о поощрении инвестиций,
• Закон о собственности,
• Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения,
• Закон о лесах,
• Закон о государственной собственности,
• Закон об общинной собственности,
• Закон о местных налогах и сборах.

Документы для оформления

Перечень документов необходимых для оформления недвижимости зависит от конкретной сделки. Но в любом случае, для оформления недвижимости покупатель, иностранное физическое лицо, должен предоставить загранпаспорт. Юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Если покупатель лично не может приехать в Болгарию для оформления всех бумаг, то необходимо оформить в Консульстве Болгарии доверенность на проведение сделки и подписания нотариального акта тому лицу, который будет заниматься оформлением собственности.

С момента получения застройщиком-продавцом документа "Акт 14" право собственности на отдельные объекты в здании уже являются предметом распорядительных сделок. Недвижимость можно оформить в собственность с момента выхода документа "Акт 15" (акт о готовности объекта недвижимости к вводу в эксплуатацию).

Процедура оформления

По законам Болгарии сделки с объектами недвижимости оформляют только на территории страны в присутствии приобретателя или его доверенного лица (требуется доверенность на оформление сделки, полученная в Консульстве Болгарии). Все документы оформляются на болгарском языке.

Обычно срок между подписаниями предварительного договора (оплатой задатка) и окончательного проведения сделки (оплатой полной суммы) составляет около 1 месяца.

Несмотря на то, что предварительный договор заключен с определенным лицом, имеется возможность вносить или менять будущих собственников. Список владельцев составляется самим покупателем. В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости.

Одновременно с квартирой оформляется "идеальная часть" участка земли (обычно от 0,3 до 5 кв. м.), находящаяся под домом.

Оформление сделки происходит в несколько этапов:

1. Перед тем как оформить сделку необходимо получить в территориальной налоговой службе государственную оценку стоимости объекта. Налоговая оценка объекта обычно составляет 50% от реальной цены сделки. Данная сумма оценки будет прописана в нотариальном акте и в дальнейшем, будет являться базой при налогообложении и уплаты госпошлины. Необходимость в таких бумагах, как справка из БТИ, выписка из домовой книги в Болгарии отсутствует.

2. Кроме того, необходимо получить выписку из государственного регистра недвижимого имущества об отсутствии обременений объекта (запрет на продажу, открытые судебные дела, арест имущества), т.е. о его юридической чистоте. Данное удостоверение подтверждает принадлежность объекта к конкретному лицу – продавцу. В удостоверении также отражается наличие или отсутствие ипотеки по данному объекту недвижимости, права на пользование объектом третьими лицами.

3. Затем, окончательный договор должен быть заверен у нотариуса. Юрисдикция нотариуса распространяется на район, где расположен продаваемый объект. Продавец представляет нотариусу выписку из государственного регистра недвижимого имущества об отсутствии обременений объекта. С участием лицензированного переводчика составляет правоустанавливающий документ – Нотариальный акт. С момента подписания данного документа покупатель становится полноправным собственником.

4. После того как нотариальный акт составлен, заверен и подписан обеими сторонами договора, данный документ передается нотариусом в районный суд. Судья вносит факт передачи собственности в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от 3 дней до нескольких недель в зависимости от периода обращения. После чего, покупатель получает заверенный правоустанавливающий документ, на котором также будет присутствовать отметка о внесении в данный регистр.

Нотариальный акт является основным документом, который удостоверяет Ваше право владения недвижимостью!

5. В течение 7 дней с момента покупки недвижимости (после получения нотариального акта из суда) иностранные физические лица должны встать на учет в муниципалитете для получения индивидуального кода по БУЛСТАТ (Болгарский статистический институт). Эта операция занимает 2-3 недели и не требует присутствия собственника.

6. В течение 2 месяцев со дня приобретения недвижимого имущества и получения нотариального акта собственнику следует подать декларацию о приобретении недвижимости. Декларация предоставляется в территориальную налоговую инспекцию для будущего начисления налога на недвижимость и коммунальных платежей. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства объекта, используемые строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения.

Расходы по оформлению

Расходы по оформлению собственности единовременно оплачиваются покупателем через нотариуса в день оформления сделки. Исходя из цены продажи, определяют размер госпошлины на сделку и величину сумм нотариальных выплат. В общей сложности совокупные расходы составляют около 4% от реальной стоимости объекта.

Расходы по оформлению собственности представляют собой:

1. Местный налог (2% от налоговой оценки).
2. Нотариальные сборы (около 0,8% от стоимости объекта).
3. Сбор за внесение записи в государственный регистр (0,1% от суммы сделки).
4. Регистрационный и гербовый сбор за передачу имущества (до 1,5% от стоимости объекта).

Сумма регистрационного и гербового сбора зависит от стоимости приобретенной недвижимости. Но при этом, помимо фиксированной суммы в левах (лв), в расчетах используется еще дифференцированная процентная ставка.

• от 100 лв до 1 000 лв – 15 лв + 1,5%
• от 1 000 до 10 000 лв – 28,50 лв + 1%
• от 10 000 до 50 000 лв – 118,50 лв + 0,5%
• от 50 000 до 100 000 лв – 318,50 лв + 0,2%
• от 100 000 лв и более – 418 лв + 0,1% (но не более 3 000 лв)

Курс фиксированный: 1 € = 1.92 лв

Если продавцом объекта недвижимости является юридическое лицо, то дополнительно оплачивают налог на добавленную стоимость в размере 20%. Поэтому стоит обратить внимание на то, чтобы цена предложения от застройщика уже включала НДС. При сделках с землей НДС не начисляют.